Utleie av lokaler av en bedrift til bedrifts- eller boligformål for ansatte kan være basert på ulike prinsipper. Nedenfor er de tre vanligste scenariene og eksemplene som vil hjelpe deg å forstå hver situasjon bedre.

1. Utleie av hus eller eiendom av et selskap til boligformål

La oss tenke oss at en bedrift ønsker å leie et hus for å skaffe bolig til sine ansatte og ønsker å inkludere det i bedriftens kostnader. La oss for eksempel anta at:

• huset har 4 rom,
• hvert rom koster 5000 kroner,
• den totale kostnaden for å leie huset er CZK 20 000.

Det grunnleggende spørsmålet for dette scenariet er hvem som skal betale for denne leiligheten:

• ansatte?
• eller selskap?

I begge tilfeller er ansatte i en komfortabel situasjon fordi de ikke trenger å bekymre seg for formaliteter. Selskapet leier huset, signerer kontrakt med eieren og betaler depositum.

Kostnaden dekkes av ansatte

Denne situasjonen bør være nøytral for selskapet. Kostnaden bæres faktisk av den ansatte, fordi arbeidsgiveren krever inn husleien fra lønnen hans. Selskapet har en frosset del av kapitalen i form av innskudd, noe som trolig er den eneste ulempen når man skal vurdere denne handlingen rent økonomisk.

Men i enkelte perioder kan bedriften pådra seg tap, for eksempel hvis en av de ansatte slutter for en stund og lokalet er tomt. Derfor er det verdt å prise rommene litt høyere. Dette vil kompensere for eventuelle tap når de står tomme. Dersom denne situasjonen varer lenger bør du vurdere å si opp leieavtalen slik at selskapet ikke genererer ytterligere tap.

Kostnaden dekkes av arbeidsgiver

Arbeidstaker får i dette tilfellet gratis overnatting fra arbeidsgiver. Dette er et tillegg til din vanlige lønn. Det er verdt å inkludere informasjon om godtgjørelsen i arbeidsavtalen.

Denne løsningen genererer ekstra skattekostnader for begge parter. Arbeidstakeren skal betale skatt av denne delen av godtgjørelsen, og arbeidsgiveren betaler også sin del av skatten på grunnlag av godtgjørelsen:

• skattebeløpet beregnes ut fra den enkelte ansattes skattekort. En ansatt, som for eksempel bor på et rom i 30 dager, må betale skatt på grunnlaget, som vil være 30 x 39 kr = 1 170 kr. Hvis skatten hans er for eksempel skatteprosent 35%, vil skattebeløpet som skal betales være ca. 410 kr. Dersom gjenstand for leieavtalen er hele leiligheten (f.eks. en studioleilighet for 1 ansatt), vil skattegrunnlaget være den faktiske leieverdien etter markedspriser.
• arbeidsgiver skal betale arbeidsgiveravgift på samme grunnlag med 14,1% (eller annen skatt avhengig av området virksomheten drives i).

En stor fordel med denne løsningen er det faktum at en gitt arbeidsplass kan være svært attraktiv for en ansatt – som vil få et sted å bo gratis, med kun skattekostnader.

Ansatt – pendler-status

Det er mulig å frita begge parter fra skattene nevnt ovenfor. Grunnvilkåret er at de ansatte er det pendlere, dvs. folk som pendler til arbeidsplassen sin. Pendler ikke er skattemessig bosatt i Norge, er midlertidig bosatt i landet, og sentrum av livet hans fortsatt er i Polen (eller i et annet land). Du kan sjekke om en person er en pendler via lenken nedenfor:

https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/arbeid-trygd-og-pensjon/reise-tilfra-jobb/pendler/pendler/

Husk at det er arbeidsgivers ansvar å "bevise" at de ansatte faktisk eksisterer pendlere, så dette er en ganske risikabel løsning. Kontoret mottar ikke skatt, så det er stor sannsynlighet for kontroll, så du må være veldig sikker på hva du gjør og kontrollere det.

Dette fritaket vil ikke gjelde for ansatte som har skattekort med kildeskatt 25%.

Å oppsummere:

• De fleste bedrifter velger alternativ nummer én, som er å ta penger for leiligheten fra den ansattes lønn. Dette er den mest lønnsomme løsningen for selskapet og gir konkrete fordeler for de ansatte.
• Det er imidlertid mest lønnsomt for en ansatt å få en leilighet i tillegg til lønnen, fordi de kun betaler skatt av leilighetsprisen / eller offisiell takst, i stedet for hele leiebeløpet.

2. Utleie av fast eiendom eller servicelokaler for en bedrift, for eksempel et lager, kontor eller garasje

Selskapet kan leie fast eiendom både av en privatperson og fra et annet selskap. En eiendom kan benyttes til slik utleie, uavhengig av om det er et hus eller et næringslokale. Visse vilkår må være oppfylt for at slik utleie skal inngå i selskapets kostnader:

• det skal undertegnes avtale mellom leietaker og eier,
• kontrakten skal spesifisere nøyaktig hva som leies ut, hva arealet er og pris, f.eks.
  kontordel 20m2
  parkeringsplasser nr. 1, 2, 3
  lager med et areal på 100 m2
  Totalpris 8000 kroner / måned
• det beste ville være om kontrakten inkluderte en plan/plan over det leide området. 

Hva om noen ønsker å leie eiendommen selv?

La oss tenke oss at eieren av selskapet også er eieren av huset. Han ønsker å leie ut en del av huset til firmaet sitt for kontor, garasje til lager og 2 parkeringsplasser. Hva trenger han å vite?

• Hver av disse plassene må verdsettes på markedsbasis (verdsettelsen bør gjøres ved å sjekke markedsprisene på lignende lokaler i området)
• Det er også greit å ha projeksjoner av hvor kontoret ligger.

Det er også viktig å huske at uansett utleieform bør hvert kontor ha egen inngang og skilt som informerer om firmaet som leier kontoret.

Transaksjoner mellom tilknyttede enheter (f.eks. mellom eieren av AS og AS) er under særskilt tilsyn, så før kontrakt utarbeides, er det verdt å sikre at formelle krav er oppfylt. Vi anbefaler å finne en oppføring på bloggen vår som diskuterer dette problemet mer detaljert.

3. Utleie av én eiendom av selskapet til både bolig og kontor/lagerformål

I dette tilfellet ønsker bedriftseieren å leie én eiendom, for eksempel et helt hus, som både vil være et bosted for ansatte, samt en egen del for kontor, lager eller parkeringsplass. I en slik situasjon er det best å opprette to separate kontrakter:

• Det ene gjelder den delen som er knyttet til selskapets virksomhet, det vil si kontor, garasje, lager. Denne kontrakten bør spesifisere de nøyaktige arealene til de enkelte plassene, en spesifikk pris, og helst også inkludere en projeksjon av det leide rommet.
• Den andre avtalen vil gjelde utleie av en del beregnet på arbeidstakerbolig. Her bør du spesifisere hvilke deler og for hvor mange personer som leies til bolig, for eksempel kjøkken, bad og 3 rom, samt deres areal i m2. 

Ytterligere råd

Når blir overskuddet ved utleie av eiendom skattefritt? 

Hvis du leier mindre enn 50% av arealet til eiendommen din og leieverdien er mindre enn 50% av markedsverdien av å leie hele eiendommen, skattlegges ikke fortjenesten fra denne utleien.

Eksempel:

Vi har en eiendom som kan leies på markedet for 20.000 kroner. Eieren leier hele eiendommen til 40% for CZK 8000. I dette tilfellet er hele leieoverskuddet skattefritt. 

Salgsbetingelser for leid eiendom

Eieren av eiendommen kan leie den til selskapet når som helst, for en hvilken som helst tidsperiode. Du bør imidlertid huske flere regler som vil påvirke mulighetene og fortjenesten oppnådd ved påfølgende salg av slik eiendom:

1. Hvis du kjøper en eiendom og selger den et år senere (du eier den i mer enn 12 måneder), betaler du ikke skatt av fortjenesten du genererer fra dette salget.
2. Selger du samme eiendom innen 12 måneder fra kjøpsdato, betaler du 22% skatt av overskuddet.
3. Dersom du har bodd i huset i flere år og leier for eksempel 30% plass til kontorformål, vil du ved salg av eiendommen ikke betale skatt av overskuddet fra 70% av grunnprisen, mens de resterende 30% skal skattlegges.
4. For å unngå skatt på disse 30%-ene må du avslutte leieavtalen og vente 12 måneder. Etter ett år fra leieavtalens siste dag, blir gevinsten ved salget skattefri igjen.