Przez ostatnie miesiące na rynku nieruchomości wypoczynkowych w Norwegii zauważamy ogromną aktywność kupujących i sprzedających. Znalezienie odpowiedniego miejsca okazuje dość czasochłonne. W obliczu utrudnień i zakazów podróży poza kraj zamieszkania wiele osób przyspiesza decyzję o zakupie wymarzonego wakacyjnego obiektu. Satysfakcja z posiadania na własność takiego miejsca jest z pewnością ogromna. Padają kolejne rekordy sum, za jakie sprzedają się hytty i mieszkania w miejscowościach turystycznych, otwierają się nowe możliwości dla inwestorów.

Kosztorys

Decydując się na zakup działki lub gotowej nieruchomości niezbędne będzie ustalenie budżetu. Koszty, jakie trzeba będzie ponieść na zakup wakacyjnej nieruchomości, to:

• koszty kredytu z założeniem, że stopy procentowe (renter) mogą wzrosnąć,
• koszty prądu, inne koszty eksploatacyjne,
• ubezpieczenie,
• Internet,
• opłaty komunalne (Kommunale avgifter),
• podatek od nieruchomości (Eiendomsskatt),
• opłata za działkę (Festeavgift) – jeśli kontrakt nie obejmuje działki własnościowej,
• opłaty za utrzymanie drogi dojazdowej,
• opłaty drogowe (bompenger) i paliwo na dojazd do miejsca wypoczynku,
• koszty remontów i utrzymania obiektu, a także dodatkowe tj. części wspólne, miejsce na łódkę.

Jak rozlicza się feriebolig?

Niezależnie od tego, czy nieruchomość znajduje się w Norwegii, czy w innym kraju, trzeba ten fakt zaznaczyć w zeznaniu podatkowym (skattemelding). Należy umieć udokumentować wpisywaną wartość, a jeżeli pod koniec roku wartość rynkowa wzrośnie o ponad 30 procent, to należy to skorygować. Przy pierwszym wpisywaniu feriebolig wystarczy 20-25 procent wartości rynkowej jako podstawa do opodatkowania.

Dochody z wynajmu

Jeśli wakacyjna nieruchomość jest użytkowana przez właścicieli i ewentualne zyski z wynajmu nie przekraczają kwoty 10 000 kr, to kwota ta nie podlega opodatkowaniu. Po przekroczeniu tej sumy należy opodatkować 85% z nadwyżki i nie ma możliwości odpisu od podstawy opodatkowania kosztów związanych z wynajmem. Odliczenie naliczane jest za każdą nieruchomość osobno.

Jeśli nieruchomość wynajmowana jest przez pośrednika (booking, finn, megler), to podstawę do opodatkowania nalicza się z zysku przed pobieraną prowizją (brutto leieinntekter).

W przypadku, gdy jednak sami nie będziemy korzystać z hytty, a raczej wynajmować przez większość roku, to jest to już traktowane jako działalność gospodarcza i rozliczane jest według obowiązujących zasad już od pierwszej korony.

Przy sprzedaży obiektu ewentualny zysk nie podlega opodatkowaniu (ewentualna strata nie podlega odliczeniu) jeżeli nieruchomość była użytkowana przez właściciela przez min. 5 z 8 ostatnich lat oraz była jego własnością przez więcej niż 5 lat. W przeciwnym wypadku zysk podlega opodatkowaniu (a strata podlega odliczeniu). To w przypadku posiadania obiektu jako własność prywatna.

Firmahytte

Innym pomysłem jest też zakup firmahytte na spółkę AS, jako dobro wspólne dla osób związanych ze spółką (velferdstiltak for bedriften).

W tym przypadku rozliczając się z podatku trzeba będzie określić, w jakim stopniu obiekt jest kupiony dla firmy i czy nie jest to bardziej prywatna potrzeba właścicieli/zapłaci się wtedy inny podatek.

Spełniając określone wymagania pracownicy mogą być zwolnieni z podatku (skattefritak) za korzystanie z takiego obiektu.

Użytkowanie firmahytte będzie zwolnione z podatku jeśli dostęp do niej ma minimum 10 osób (pracownicy, konsulenci, osoby związane z firmą, można też zakupić obiekt wraz z inną firmą pilnując, aby wszystkie osoby miały równy dostęp do obiektu). Należy też udokumentować kto i kiedy dysponował firmahytte. W takim przypadku można też odliczyć koszty związane z utrzymaniem.

Dobrym pomysłem może być zainwestowanie dochodów z firmy w wakacyjną nieruchomość, która będzie wykorzystywana prywatnie. Pociąga to oczywiście za sobą konieczność zapłacenia podatku związanego z wybraniem pieniędzy z firmy (uttaksbeskatning) i od dywidendy (utbyttebeskatning) przeznaczonych na pokrycie kosztów budowy czy zakupu obiektu.

Istnieje jednak możliwość, że to spółka holdingowa, czy też inna spółka z koncernu przejmuje finansowanie i inwestycję w feriebolig, a osoby prywatne (też właściciele) korzystają z obiektu odpowiednio za niego płacąc. Unika się wtedy opodatkowania, ponieważ pieniądze wciąż krążą w obrębie spółek. W tym wypadku zakładając, że będzie to działalność gospodarcza na realnych zasadach rynkowych.

Trzeba mieć na uwadze, że Skatteetaten kontroluje jak wygląda realizowanie celów takiej spółki. Przez ostatnie lata znacznie ukrócone zostało użytkowanie jakichkolwiek dóbr spółek AS do celów prywatnych. Jeśli urząd stwierdzi, że fritidsbolig przynosi straty spółce i motywem zakupu było użytkowanie prywatne, może sam ustalić sposób rozliczenia przepływów pieniężnych związanych z obiektem.

Warunki prowadzenia działalności pod względem podatkowym są takie same dla ewentualnego prowadzenia wynajmu hytty. Wynajem obiektu (po cenach rynkowych) należy udokumentować. Również prywatny wypoczynek ma być udokumentowany. Całość powinna być tak zaplanowana, a budżet tak ustalony, aby inwestycja przynosiła zysk spółce.

Skatteetaten kontroluje faktyczne użycie obiektu oceniając, czy jest użytkowana tylko przez właścicieli na użytek prywatny, czy też jest faktyczną formą działalności. Jedną z form kontroli jest sprawdzenie rachunków zysków z wynajmu, zużycia prądu czy też rachunków właścicieli ze sklepów zlokalizowanych w okolicy obiektu.

Reasumując, mając na uwadze fakt zmieniającej się rzeczywistości (ograniczenia wyjazdów spowodowane restrykcjami, które trwają już od ponad roku) inwestycja w obiekt wakacyjny może przynieść zarówno korzyść dla naszego portfela (zysk z najmu, wzrost wartości w czasie) oraz spełnić rolę rozrywkową dla całej rodziny. Warto więc zastanowić się jak w optymalny sposób podejść do tematu ewentualnego zakupu.