Wynajem nieruchomości – podatki

Zmiana stawki podatku

Zmiana stawki podatku z 23% na 22% w 2019 roku sprawi, że osoby wynajmujące mieszkania (które podlegają opodatkowaniu) będą płaciły o 1% mniej. Przy kwocie zysku z najmu 150,000 kr rocznie jest to oszczędność w kwocie 1,500 kr.

Jest też druga strona tej zmiany – otóż osoby, które dotychczas odpisywały sobie koszty odsetkowe (w wyniku zaciągniętego kredytu na zakup nieruchomości) od 2019 roku utracą ten 1%.

Wynajem długoterminowy części własnej nieruchomości

W tej kwesti nie ma dotychczas żadnych zmian i kategoria tego najmu nadal nie jest objęta opodatkowaniem, przy założeniu, że wynajmujemy mniejszą część powierzchni mieszkania, za którą pobieramy opłatę w wysokości poniżej 50% wartości rynkowej całości wynajętego mieszkania, Jest to dla wynajmującego dochód niepodlegający opodatkowaniu, którego nie trzeba raportować w Skattemelding.

Dla przykładu:

Pan Kowalski ma dom 150 m2. Wartość rynkowa najmu całego domu to 20,000 kr. Część domu jest wynajmowana za 8,000 kr, zatem poniżej 50% wartości najmu całego domu – więc nie występuje obowiązek podatkowy.

Najem krótkoterminowy – podatki

Przypadek ten został opisany we wrześniejszym wpisie na naszym blogu. Jedyna zmianą jest stawka podatkowa. Zatem polecamy zapoznać się z poniższym wpisem:

https://mtagroup.interme.pl/pl/wynajmuje-pokoj-badz-mieszkanie-jaki-zaplace-od-tego-podatek/

Podatki przy najmie długoterminowym

Dla każdej osoby, która posiada mieszkanie pod najem ważne jest, aby co roku przy okazji rozliczenia rocznego zaraportować dane nt dochodu z najmu. Należy w tym celu wypełnić wniosek RF-1189 jako załącznik do dokumentu głównego, czyli Skattemelding.

Jeżeli wynajmujesz mniej niż 5 jednostek mieszkalnych i nie posiadasz działalności gospodarczej (firmy jednoosobowej lub spółki akcyjnej) to zawsze najkorzystniej będzie Ci się rozliczyć z najmu jako najmu od osoby fizycznej (stawka podatku jest stała 22%).

W przypadku, gdy jednostek mieszkalnych jest więcej, dana osoba jest przez urząd traktowana jak przedsiębiorca i wtedy należy zająć się przeniesieniem nieruchomości do spółki akcyjnej, a następnie zarządzać najmem z poziomu spółki akcyjnej, gdyż pozwoli to skorzystać z dogodności podatkowych jakie niesie ze sobą prowadzenie spółki akcyjnej posiadającej mieszkania.
W innym wypadku urząd rozliczy taki najem jak najem poprzez firmę jednoosobową, co będzie skutkowało wyższym opodatkowaniem (niż w przypadku osoby fizycznej, gdy ma mniej niż 5 jednostek mieszkalnych).

Przy rozliczeniu zawsze opodatkowaniu podlega dochód z najmu, czyli przychody z prowadzonego najmu minus poniesione koszty.

Należy zatem zadbać o to, aby samemu (czy to w formie papierowej, czy elektronicznej np. z Excelem) prowadzić rozliczenia najmu – wypisując wszystkie przychody oraz koszty w danym roku podatkowym, oraz gromadząc odpowiednią dokumentację (umowa najmu, dokumentacja przelewów bankowych, faktury kosztowe).

Kosztem najmu może być między innymi:

  1. koszty związane z utrzymaniem nieruchomości (felleskostnader – koszty czynszu do wspólnoty, kommunale avgifter – opłaty komunalne, prąd – jeżeli nie jest rachunek przepisany na najemcę, podatek od nieruchomości – eiendomsskatt, inne koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, np. festeavgift),
  2. koszty napraw – istotne jest, aby oddzielić koszty napraw od ulepszenia nieruchomości. Koszty napraw są kosztami, które mają przywrócić nieruchomośc do stanu pierwotnego. Natomiast ulepszenie mieszkania prowadzi do wzrostu jego wartości, i ewentualnie do wzrostu wartości czynszu z najmu. Więcej informacji można znaleźć na stronie Skatteetaten oraz w dokumencie SKATT ABC:
    https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/hele-egen-bolig/fradrag/
  3. koszty związane z utrzymaniem czystości w mieszkaniu,
  4. koszty zarządzania mieszkaniem zlecone innej firmie,
  5. koszty ubezpieczenia mieszkania lub samego najmu,
  6. koszty poniesione przy zakładaniu konta depozytowego,
  7. inne koszty – należy podjąć własną ocenę, czy poniesiony wydatek może być kosztem. Można również przy okazji rozliczenia dochodu z najmu takie niepewne koszty przedstawić do urzędu, aby oni podjęli decyzję co do ich ewentualnego ujęcia w rozliczeniu rocznym.
Przemek Kocój

Przemek Kocój

Autorisert regnskapsfører/ Daglig leder

Zastanawiasz się czy kwestie poruszone w artykule mają zastosowanie w Twojej firmie?

Umówmy się na konsultację.