Wynajmowanie lokalu przez spółkę na cele firmowe lub mieszkalne dla pracowników może odbywać się na różnych zasadach. Poniżej przedstawiamy trzy najczęstsze scenariusze oraz przykłady, które pozwolą lepiej zrozumieć każdą sytuację.

1. Wynajem domu lub nieruchomości przez spółkę na cele mieszkalne

Wyobraźmy sobie, że spółka chce wynająć dom w celu zapewnienia mieszkania swoim pracownikom, i chce to wliczyć w koszta firmy. Załóżmy przykładowo, że:

• dom ma 4 pokoje,
• każdy pokój to koszt 5000 koron,
• łączny koszt wynajęcia domu to 20 000 koron.

Podstawowe pytanie do tego scenariusza to kto za to mieszkanie będzie płacił:

• pracownicy?
• czy spółka?

W obu przypadkach pracownicy są w komfortowej sytuacji, ponieważ nie muszą się martwić o formalności. To spółka wynajmuje dom, podpisuje umowę z właścicielem i wpłaca depozyt.

Koszt ponoszą pracownicy

Dla firmy taka sytuacja powinna być neutralna. Koszt ponosi realnie pracownik, gdyż pracodawca pobiera wartość czynszu z pensji. Firma ma zamrożoną część kapitału w formie depozytu, co jest przypuszczalnie jedynym minusem oceniając to działanie pod kątem czysto finansowym.

W niektórych okresach firma może jednak ponosić stratę, np. jeśli jeden z pracowników wyjedzie na jakiś czas i pokój stoi pusty. Warto więc wycenić pokoje troche wyżej. Zrekompensuje to ewentualną stratę, gdy będą stały puste. Jeżeli taka sytuacją trwa dłużej należy rozważyć rozwiązanie umowy najmu, po to aby firma nie generowała dalszych strat.

Koszt ponosi pracodawca

Pracownik w tym wypadku otrzymuje bezpłatnie nocleg od pracodawcy. Jest to dodatek do stałego wynagrodzenia. Warto, aby informacja o dodatku znalazła się na umowie o pracę.

To rozwiązanie generuje dodatkowe koszty podatkowe dla obu stron. Pracownik musi opłacić podatek od tej części wynagrodzenia, a pracodawca od podstawy dodatku do wynagrodzenia zapłaci również swoją cześć podatku:

• kwota podatku jest wyliczana na podstawie indywidualnej karty podatkowej danego pracownika. Pracownik np. mieszkając 30 dni w pokoju będzie musiał zapłacić podatek od podstawy, która wyniesie 30 x 39 kr = 1 170 kr. Jeżeli jego podatek to np. skatteprosent 35%, to kwota podatku do zapłaty wyniesie ok 410 kr. W przypadku, gdy przedmiotem najmu jest całe mieszkanie ( np kawalerka dla 1 pracownika ) podstawą do opodatkowania będzie realna wartość najmu po stawkach rynkowych.
• pracodawca od tej samej podstawy musi opłacić podatek arbeidsgiveravgift w wysokości 14.1% ( lub innej wg obszaru w jakim prowadzona jest działalność ).

Olbrzymim plusem tego rozwiązania jest fakt, że dane miejsce pracy może być bardzo atrakcyjne dla pracownika – który otrzyma miejsce do mieszkania bezpłatnie, ponosząc jedynie koszt podatkowy.

Pracownik – status pendler

Istnieje możliwość zwolnienia obu stron z podatków wspomnianych powyżej. Podstawowym warunkiem jest to, aby pracownicy byli pendlerami, czyli osobami dojeżdżającymi do miejsca pracy. Pendler nie jest rezydentem podatkowym Norwegii, przebywa w kraju tymczasowo, a centrum jego życia nadal jest w Polsce (lub w innym kraju). Czy dana osoba jest pendlerem można sprawdzić poprzez poniższy link:

https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/arbeid-trygd-og-pensjon/reise-tilfra-jobb/pendler/pendler/

Należy pamiętać, że to po stronie pracodawcy leży “udowodnienie”, że pracownicy rzeczywiście są pendlerami, jest to więc rozwiązanie dość ryzykowne. Urząd nie dostaje podatku, więc zachodzi wysokie prawdopodobieństwo kontroli, dlatego trzeba być naprawdę pewnym tego, co się robi, i to kontrolować.

To zwolnienie nie będzie dotyczyło pracowników, którzy mają kartę podatkową z kildeskatt 25%.

Podsumowując:

• Większość firm wybiera opcję numer jeden, czyli pobieranie pieniędzy za mieszkanie z wypłaty pracownika. Jest to rozwiązanie najbardziej opłacalne dla spółki, i daje wymierne korzyści dla pracowników.
• Pracownikowi natomiast najbardziej opłaca się dostać mieszkanie jako dodatek do wypłaty, bo płaci tylko podatek od ceny mieszkania / lub stawki urzędowej, zamiast pełnej kwoty wynajmu.

2. Wynajem nieruchomości lub lokali usługowych na spółkę jako np. magazyn, biuro lub garaż

Spółka może wynająć nieruchomość zarówno od osoby prywatnej, jak i od innej firmy. Na taki wynajem przeznaczyć można nieruchomość, bez względu czy jest to dom czy lokal usługowy. Należy spełnić określone warunki, aby taki wynajem był wliczony w koszty firmy:

• musi zostać podpisana umowa między najemcą a właścicielem,
• umowa musi dokładnie określać co jest wynajmowane, jaka jest powierzchnia oraz cena, np.:
  część biurowa 20m2
  miejsca postojowe nr 1, 2, 3
  magazyn o powierzchni 100m kw
  Łączna cena 8000 koron / miesiąc
• najlepiej, gdyby do umowy został dołączony rzut/plan powierzchni wynajmowanych. 

A co w sytuacji, gdy ktoś chce wynająć nieruchomość sam sobie?

Wyobraźmy sobie, że właściciel spółki jest jednocześnie właścicielem domu. Chce on wynająć swojej firmie część domu na biuro, garaż na magazyn oraz 2 miejsca parkingowe. Co musi wiedzieć?

• Każda z tych przestrzeni musi być wyceniona w sposób rynkowy ( należy dokonać wyceny sprawdzając ceny rynkowe podobnych lokali w okolicy )
• Dobrze mieć też rzuty miejsc, w których znajduje się biuro.

Ważne też aby pamiętać, że niezależnie od formy wynajmu, każde biuro powinno mieć osobne wejście i szyld informujący o tym, jaka firma biuro wynajmuje.

Transakcje między podmiotami powiązanymi ( np. pomiędzy właścicielem AS a AS ) są pod specjalnym nadzorem, także przed sporządzeniem kontraktu warto zadbać o to, aby spełnić wymogi formalne. Polecamy znaleźć wpis na naszym blogu, który porusza szerzej to zagadnienie.

3. Wynajem jednej nieruchomości przez spółkę na cele zarówno mieszkalne, jak i biurowe/magazynowe

W tym przypadku, właściciel firmy chce wynająć jedną nieruchomość, np. cały dom, który będzie zarówno miejscem zamieszkania dla pracowników, jak też zostanie tam wydzielona część na biuro, magazyn, czy parking. W takiej sytuacji najlepiej jest stworzyć dwie osobne umowy:

• Jedną dotyczącą części związanej z działalnością firmy, czyli biuro, garaż, magazyn. W tej umowie powinny być podane dokładne powierzchnie poszczególnych przestrzeni, określona cena, najlepiej dołączyć też rzut wynajmowanej przestrzeni.
• Druga umowa dotyczyć będzie wynajmu części przeznaczonej na mieszkania dla pracowników. Tutaj sprecyzować należy, które części i dla ilu osób wynajmowane są pod zamieszkanie, np. kuchnia, łazienka i 3 pokoje, a także określić ich powierzchnię w m2. 

Dodatkowe rady

Kiedy zysk z wynajmu nieruchomości będzie nieopodatkowany? 

Jeśli wynajmujesz mniej niż 50% powierzchni swojej nieruchomości i wartość czynszu jest mniejsza niż 50% wartości rynkowej wynajmu całej nieruchomości, to zysk z tego wynajmu jest nieopodatkowany.

Przykład:

Mamy nieruchomość, którą na rynku można wynająć za 20 000 koron. Właściciel wynajmuje 40% powierzchni całej nieruchomości za 8000 koron. W tym wypadku, cały zysk z wynajmu jest nieopodatkowany. 

Warunki sprzedaży wynajmowanej nieruchomości

Właściciel nieruchomości może wynająć ją firmie w każdym momencie, na dowolny okres czasu. Należy jednak pamiętać o kilku zasadach, które będą miały wpływ na możliwości i zysk osiągany z późniejszej ewentualnej sprzedaży takiej nieruchomości:

1. Jeżeli kupisz nieruchomość i sprzedasz ją rok później ( będziesz właścicielem dłużej niż 12 miesięcy), to od zysku jaki wygenerujesz z tej sprzedaży nie zapłacisz podatku.
2. Jeśli tę samą nieruchomość sprzedasz przed upływem 12 miesięcy od dnia zakupu, to od zysku zapłacisz 22% podatku.
3. Jeśli mieszkasz w domu od kilku lat i wynajmujesz np. 30% powierzchni na cele biurowe, to sprzedając nieruchomość nie zapłacisz podatku od zysku z 70% podstawowej ceny, natomiast pozostałe 30% będzie musiało być opodatkowane.
4. Aby uniknąć podatku od tych 30%, musisz zakończyć umowę wynajmu i odczekać 12 miesięcy. Po upływie roku od ostatniego dnia obowiązywania umowy najmu, zysk ze sprzedaży staje się ponownie nieopodatkowany.